CILA: che cosa è e quando serve

CILA: cos’è e qual è il quadro normativo

La CILA, acronimo di Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata, è uno dei titoli edilizi più utilizzati in Italia per avviare interventi di manutenzione straordinaria cosiddetta «leggera». Si tratta di un titolo abilitativo che serve per ristrutturare un edificio senza toccare le parti strutturali, presentato dal proprietario al Comune insieme all’asseverazione di un tecnico abilitato. A differenza di un permesso di costruire, la CILA non richiede un provvedimento espresso da parte dell’amministrazione: i lavori possono iniziare lo stesso giorno della presentazione.

La cornice normativa di riferimento è il Testo Unico dell’Edilizia (D.P.R. 380/2001), in particolare l’articolo 6-bis, introdotto per semplificare gli interventi che non rientrano né nell’edilizia libera (art. 6) né nei casi più pesanti disciplinati dagli articoli 10 e 22. La CILA nasce quindi come strumento «residuale» ma di fatto copre la maggior parte dei cantieri domestici: rifacimento di bagni, spostamento di tramezzi non portanti, frazionamento di unità immobiliari, modifica di impianti. Con la riforma introdotta dal Decreto Semplificazioni (D.L. 76/2020) e con la successiva CILAS legata al Superbonus 110%, la Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata è diventata un passaggio obbligato anche per interventi di efficientamento energetico (come l’installazione di un impianto fotovoltaico) e di riduzione del rischio sismico di ampia portata.

È importante ricordare che la CILA è uno strumento dichiarativo e non concessorio: il Comune non «autorizza» i lavori, ma li prende in carico. Ciò significa che la responsabilità della conformità urbanistica, edilizia, sismica ed energetica ricade interamente sul tecnico asseverante, che con la propria firma certifica la regolarità dell’intervento. Proprio per questo motivo la CILA viene definita «asseverata»: l’asseverazione è un atto dal valore legale equiparato a quello di una perizia giurata.

Quando è obbligatoria la CILA?

La CILA è obbligatoria quando si realizzano interventi di manutenzione straordinaria che non toccano le parti strutturali dell'edificio.

Esempi di interventi per cui è obbligatoria includono:

• Interventi manutenzione straordinaria leggera;
• Interventi di restauro;
• Interventi di risanamento conservativo;
• Interventi di rimozione delle barriere architettoniche che non alterano la sagoma dell’edificio;
• Interventi residuali non riconducibili all’elenco di cui all’articolo 6, 10 e 22 del D.P.R. n. 380/2001.

Qualora venissero svolti lavori in cui la CILA è obbligatoria ma la stessa non è stata presentata, è possibile incorrere in una sanzione pecuniaria.

Esistono tuttavia casi in cui la CILA non è necessaria e questi riguardano quegli interventi che possono essere svolti tramite:

1. Edilizia Libera;
2. SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività);
3. PdC (Permesso di Costruire).

Lavori esclusi: l’edilizia libera

Un errore frequente è presentare una CILA per lavori che in realtà ricadono nell’edilizia libera, cioè in quegli interventi che il D.P.R. 380/2001 e il Glossario Unico dell’Edilizia Libera (D.M. 2 marzo 2018) consentono di eseguire senza alcuna comunicazione preventiva. Rientrano in questa categoria, ad esempio, la tinteggiatura interna, la sostituzione di pavimenti e rivestimenti, la riparazione di impianti senza modifica del tracciato, la sostituzione di infissi con analoghe dimensioni, l’installazione di pannelli solari termici su coperture piane (un intervento sempre più diffuso tra chi punta sulle fonti rinnovabili per ridurre i consumi), le pergole di limitata entità e la manutenzione ordinaria del verde privato. Per questi interventi non è richiesto né un tecnico né un pagamento di diritti comunali.

La CILAS: CILA speciale per il Superbonus

Con la Legge 234/2021 (Legge di Bilancio 2022) è stata introdotta la CILAS, ovvero la CILA Superbonus: un modulo unificato a livello nazionale per tutti i lavori che accedono al Superbonus 110% (e poi 90%, 70%, 65%) previsto dall’art. 119 del D.L. 34/2020. La CILAS presenta caratteristiche speciali:

• Si applica a interventi di efficientamento energetico e sismico, anche quando incidono su parti strutturali;
• Non richiede l’attestazione dello stato legittimo dell’immobile, in deroga alle regole ordinarie;
• Costituisce titolo idoneo alla cessione del credito e allo sconto in fattura;
• Deve essere depositata prima dell’inizio dei lavori per conservare il diritto al beneficio fiscale.

La CILAS è quindi una deroga temporanea e finalizzata alla riqualificazione del patrimonio edilizio italiano, e non deve essere confusa con la CILA ordinaria, che resta il titolo di riferimento per tutti gli altri interventi di manutenzione straordinaria leggera.

CILA, SCIA e permesso di costruire: quali differenze?

Uno degli aspetti più complessi della materia edilizia è capire quale titolo abilitativo serve per un determinato intervento. CILA, SCIA e Permesso di Costruire rappresentano tre livelli di «peso» amministrativo crescente, che dipendono dall’impatto dei lavori sull’immobile e sul contesto urbano. Scegliere lo strumento sbagliato può significare veder bloccato il cantiere o, peggio, ritrovarsi con un abuso edilizio difficile da sanare.

CILA vs SCIA

La SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività) è disciplinata dall’art. 22 del D.P.R. 380/2001 e si applica a interventi più rilevanti della CILA: manutenzione straordinaria pesante che riguarda le parti strutturali, ristrutturazione edilizia leggera, varianti a permessi di costruire già rilasciati. Anche la SCIA consente l’inizio immediato dei lavori, ma il Comune ha 30 giorni per effettuare controlli e, se rileva irregolarità, può ordinare la sospensione o la demolizione delle opere. Dal punto di vista documentale, la SCIA richiede elaborati più dettagliati rispetto alla CILA, spesso con relazioni strutturali e calcoli sismici.

CILA vs Permesso di Costruire

Il Permesso di Costruire (PdC), regolato dall’art. 10 del D.P.R. 380/2001, è il titolo più pesante dell’ordinamento edilizio italiano. Serve per nuove costruzioni, ristrutturazioni urbanistiche, ampliamenti volumetrici e interventi che modificano la sagoma o la destinazione d’uso dell’immobile. A differenza di CILA e SCIA, il PdC richiede un provvedimento espresso del Comune e comporta il pagamento del contributo di costruzione (oneri di urbanizzazione e costo di costruzione). I tempi istruttori possono superare i 60 giorni e, in caso di silenzio, in determinate condizioni scatta il silenzio-assenso previsto dalla normativa sulla semplificazione amministrativa.

CILA: cosa Contiene?

Il contenuto della CILA può cambiare a seconda degli interventi che dovranno essere realizzati ma, in generale, esistono alcuni documenti che non possono mancare, tra cui:

• Comunicazione firmata dal proprietario dell’edificio;
• Relazione tecnica di asseverazione a firma del progettista;
• Elaborati di progetto (stato di fatto, stato dopo i lavori e intra-operam);
• Documenti di identità in corso d’opera dei firmatari (fotocopie);
• Versamento dei diritti;
• Elaborati fotografici;
• Dati dell’impresa esecutrice;
• DURC dell’impresa esecutrice.

A chi inviare la CILA

La CILA deve essere inviata per via telematica all’amministrazione comunale, più precisamente all’ufficio tecnico del comune, compilando gli appositi moduli. In questo senso è possibile servirsi dello Sportello Unico per l’Edilizia o SUE, o in alternativa utilizzare e-mail o PEC allegando la documentazione necessaria. Occorre ricordare che la redazione della CILA deve essere effettuata da un tecnico abilitato, ovvero un professionista iscritto ad un albo del settore tecnico come ad esempio un architetto, un ingegnere, un geometra o un perito industriale.

Solo il tecnico abilitato, assumendosi la piena responsabilità, potrà infatti affermare che i lavori:

• Sono conformi agli strumenti urbanistici approvati;
• Sono conformi ai regolamenti edilizi in vigore;
• Sono compatibili con la normativa sismica;
• Sono compatibili con la normativa sul rendimento energetico in edilizia;
• Non toccano le parti strutturali dell’edificio.

Il ruolo del tecnico abilitato

Il tecnico abilitato è la figura centrale dell’intera procedura. La sua firma trasforma la comunicazione da semplice dichiarazione del proprietario in un atto asseverato, dal valore giuridico equivalente a una perizia giurata. In caso di dichiarazioni mendaci, il professionista risponde sia sul piano civile (risarcimento danni al committente e a terzi) sia su quello penale (falsa attestazione ai sensi dell’art. 483 c.p.) e disciplinare, con possibile sospensione o radiazione dall’albo professionale. Per questo motivo un tecnico serio verifica preliminarmente lo stato legittimo dell’immobile, richiedendo l’accesso agli atti in Comune per recuperare il progetto originario, eventuali concessioni successive e pratiche di sanatoria.

Silenzio-assenso e tempi di risposta

A differenza del permesso di costruire, la CILA non è soggetta al classico meccanismo del silenzio-assenso: non attende infatti alcun provvedimento. I lavori possono iniziare lo stesso giorno del deposito, salvo diversa indicazione del tecnico. Il Comune conserva però un potere di controllo: entro i termini ordinari può richiedere integrazioni, sospendere i lavori se emergono irregolarità o avviare procedimenti sanzionatori. Per le pratiche che rientrano nel regime del silenzio-assenso (ad esempio il permesso di costruire in zone non vincolate), il termine tipico è di 60 giorni dalla presentazione dell’istanza completa, decorsi i quali l’intervento si considera autorizzato.

Sanzioni per mancata o tardiva presentazione

Realizzare lavori soggetti a CILA senza averla presentata comporta una sanzione amministrativa pecuniaria a partire da 2.000 euro, come previsto dall’art. 6-bis, comma 5, del D.P.R. 380/2001. La sanzione può essere ridotta di due terzi (fino a circa 666 euro) se la comunicazione viene presentata spontaneamente quando l’intervento è in corso di esecuzione. In caso di lavori già ultimati, è possibile ricorrere alla CILA in sanatoria, a condizione che l’opera sia conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione sia a quello della presentazione della domanda. Diverso, e molto più grave, è il caso in cui si eseguano senza titolo interventi che avrebbero richiesto una SCIA o un permesso di costruire: in quelle ipotesi le sanzioni possono superare i 10.000 euro e, nei casi più pesanti, portare fino alla demolizione delle opere realizzate.

Quanto costa la CILA?

Il costo della CILA è variabile e dipende da una serie di fattori, tra cui la regione dove vengono svolti i lavori e naturalmente il tipo di intervento che deve essere effettuato. In media, il costo della CILA si aggira tra i 500 e i 1500 euro. A questa cifra, che copre essenzialmente la parcella del tecnico abilitato e le spese di istruttoria, vanno aggiunti i diritti di segreteria versati al Comune (tipicamente tra 50 e 300 euro, a seconda del regolamento locale) ed eventuali imposte di bollo sulla documentazione. La scelta del professionista incide molto sul preventivo finale: oltre al titolo, vale la pena valutare l’esperienza specifica nel tipo di intervento, la conoscenza del regolamento edilizio comunale e la disponibilità a gestire eventuali integrazioni o contatti con il SUE in corso d’opera. Una volta terminati i lavori, soprattutto se hanno interessato impianti o efficientamento energetico, è il momento ideale per valutare anche un confronto delle offerte luce e gas e allineare la fornitura ai nuovi consumi della casa ristrutturata.