Il mercato immobiliare del 2023: meglio acquistare o ristrutturare?

Mercato immobiliare: le previsioni per il prossimo anno

Negli ultimi anni il mercato immobiliare italiano ha subito diverse ripercussioni dovute soprattutto al difficile periodo del Coronavirus, mentre i finanziamenti legati al Superbonus hanno spinto milioni di italiani a investire nella ristrutturazione causando una contrazione del mercato di compravendita immobiliare. Ora, con il proseguimento del conflitto russo-ucraino e i conseguenti stravolgimenti geo-politici e l’inflazione dei prezzi delle materie prime, quello che ci si trova davanti è uno scenario di inflazione, riduzione del potere di acquisto e una crisi energetica legata all’insufficienza delle materie prime. Questo naturalmente ha una ripercussione anche sul mercato del mattone, spingendo molti italiani a chiedersi se nel corso del 2023 convenga maggiormente acquistare un immobile nuovo o ristrutturarne uno già esistente.

L’attuale situazione geo-politica ha condotto ad un clima di sfiducia verso l’economia italiana, con maggiore difficoltà d’accesso a prestiti e mutui. Lo scenario, per quanto riguarda l’acquisto di immobili nel prossimo anno, è tendenzialmente negativo ipotizzando una riduzione della domanda di acquisto e delle compravendite immobiliari. Nell’ipotesi peggiore, si prevede una flessione delle transazioni a -7% rispetto al 2022, con ulteriore irrigidimento delle regole bancarie col proseguire della restrittiva politica monetaria della Banca Centrale Europea.

Occorre sottolineare che il mercato immobiliare italiano si trova attualmente al centro di correnti contrastanti che si andranno via via a sviluppare nei prossimi mesi. L’aumento dei tassi di interesse, l’inflazione e la vittoria del centrodestra alle elezioni politiche dello scorso 25 settembre, sono tutti eventi che avranno ripercussioni a lungo termine sulle politiche per la casa e sui finanziamenti per l’acquisto delle abitazioni, nonché sull’andamento di prezzi e compravendite.

I prezzi al metro quadro secondo l’OMI dell’Agenzia delle Entrate

Per orientarsi nel mercato immobiliare del 2023 è indispensabile partire dai dati ufficiali pubblicati dall’Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI) dell’Agenzia delle Entrate, che rappresenta la fonte più autorevole per monitorare prezzi di compravendita e canoni di locazione. Le quotazioni OMI sono aggiornate con cadenza semestrale e riportano i valori minimi e massimi al metro quadro per ciascuna zona omogenea dei Comuni italiani, distinguendo inoltre per stato di conservazione, tipologia edilizia e destinazione d’uso.

Quanto costa davvero un immobile al metro quadro

I rapporti OMI 2023 confermano una forbice molto ampia tra le grandi aree metropolitane e i piccoli centri di provincia. Nelle zone centrali di Milano e Roma si superano regolarmente i 5.000 €/mq per abitazioni civili in buono stato, mentre in molti capoluoghi del Sud Italia i valori restano compresi tra 1.000 e 1.800 €/mq. A parità di città, il divario tra una zona pregiata e una periferica può facilmente superare il 50%, elemento che rende fondamentale consultare la banca dati OMI prima di firmare qualunque proposta d’acquisto.

Come usare le quotazioni OMI nella trattativa

Le quotazioni OMI non hanno valore legale vincolante, ma costituiscono un parametro oggettivo che banche, periti e agenzie utilizzano per valutare la congruità del prezzo di compravendita. Per questo motivo è consigliabile, prima di trattare:

• consultare la banca dati online sul sito dell’Agenzia delle Entrate, sezione «Osservatorio del mercato immobiliare»;
• individuare la zona OMI di riferimento e verificare i valori minimi e massimi al metro quadro;
• moltiplicare il valore medio per la superficie commerciale dell’immobile;
• confrontare il risultato con il prezzo richiesto dal venditore;
• usare lo scostamento come leva in fase di negoziazione.

Ristrutturare o acquistare una nuova casa

L’impatto del nuovo governo sul mercato immobiliare potrebbe rivelarsi tutto sommato piuttosto positivo, dal momento che nel programma del centrodestra viene data grande rilevanza al potenziamento delle agevolazioni per l’accesso al mutuo per l’acquisto della prima casa per le giovani coppie, il che sembrerebbe favorire in modo importante l’acquisto delle prime case. In uno scenario generale fortemente condizionato dall’aumento dell’inflazione e dal conseguente rialzo dei mutui si ipotizza una riduzione della platea di persone che potranno accedere ai finanziamenti e quindi un rallentamento della crescita nel Real Estate, che viene confermata anche dall’aumento dei tempi di vendita.

Un discorso a parte merita invece il Superbonus, grande protagonista degli ultimi due anni, con il nuovo governo che si troverà a gestire una maggiore flessibilità delle banche. Tuttavia, non si può non negare che il ridimensionamento del Superbonus 110 e del bonus al 50% avrà un impatto non indifferente, oltre al fatto che il comparto della ristrutturazione ha sofferto dell’aumento dei costi dei materiali e della dilazione delle tempistiche. Oltre a questo bonus ci sono altre detrazioni di cui è possibile beneficiare per ristrutturare casa che sono state confermate anche per il 2023.

Il confronto economico: costo al metro quadro

La scelta tra ristrutturare o acquistare passa quasi sempre da un confronto dei costi al metro quadro. Secondo i prezziari regionali aggiornati al 2023 e i preventivi raccolti dalle principali associazioni di categoria, ristrutturare un appartamento esistente comporta una spesa che oscilla tipicamente tra 400 e 1.500 €/mq, a seconda del livello di intervento: una ritinteggiatura con piccoli ritocchi resta sotto i 500 €/mq, mentre una ristrutturazione completa con rifacimento degli impianti elettrico, idraulico e termico, sostituzione dei serramenti e adeguamento energetico può avvicinarsi o superare i 1.500 €/mq.

Acquistare un immobile di nuova costruzione in classe energetica A o B, invece, richiede in media tra 2.500 e 5.000 €/mq, con valori che nelle città più care arrivano regolarmente oltre i 6.000 €/mq. Il differenziale, anche tenendo conto del costo dell’immobile da ristrutturare, resta spesso molto favorevole all’intervento sull’esistente, soprattutto se si intercettano le detrazioni fiscali attive.

Quando conviene davvero ristrutturare

Ristrutturare conviene in modo particolare quando si parte da un immobile già di proprietà o ereditato, quando la posizione è strategica e difficilmente replicabile con un nuovo acquisto, e quando l’edificio presenta una struttura sana ma impianti o finiture obsolete. In questi casi, una ristrutturazione energetica spinta consente di passare da una classe G a una classe C o B, riducendo drasticamente le bollette di luce e gas — anche grazie all’integrazione di un impianto fotovoltaico — e aumentando il valore di mercato dell’immobile.

Mutui 2023: l’impatto dei rialzi della BCE

Uno dei fattori che sta condizionando più pesantemente il mercato immobiliare del 2023 è il rialzo dei tassi d’interesse deciso dalla Banca Centrale Europea per contrastare l’inflazione. Dopo anni di tassi vicini allo zero, nel giro di pochi mesi il tasso sui depositi è stato portato sopra il 3%, con un impatto diretto sugli indici Euribor ed Eurirs che costituiscono la base dei mutui a tasso variabile e a tasso fisso.

Mutui a tasso variabile: rate in aumento

Chi ha sottoscritto un mutuo a tasso variabile negli anni scorsi si è visto aumentare la rata mensile anche di 200-300 €, un peso significativo per molte famiglie. Per le nuove richieste, il TAEG medio sui variabili si colloca intorno al 4-4,5%, valore che rende sconsigliabile questa formula se non si dispone di un margine di bilancio ampio.

Mutui a tasso fisso: ritorno di interesse

I mutui a tasso fisso, storicamente più cari, tornano protagonisti perché offrono certezza della rata per tutta la durata del finanziamento. Nel 2023 i migliori TAN fissi si attestano tra il 3,5% e il 4,5%, con differenze rilevanti a seconda della durata, del loan-to-value e del profilo del richiedente. Conviene sempre:

• confrontare almeno tre o quattro preventivi di banche diverse;
• valutare la surroga se si ha un vecchio mutuo variabile penalizzante;
• verificare l’accesso alle garanzie pubbliche per la prima casa;
• considerare la possibilità di un piano di ammortamento alla francese con durata lunga per contenere la rata.

Bonus casa 2023: le detrazioni confermate

Nonostante il ridimensionamento del Superbonus, il quadro delle agevolazioni fiscali per la casa resta molto ricco anche nel 2023. La Legge di Bilancio ha confermato una serie di bonus che rendono economicamente sostenibile la scelta di ristrutturare invece di acquistare un immobile nuovo, soprattutto se si programma un intervento profondo sull’efficienza energetica.

Bonus Ristrutturazioni al 50%

Il Bonus Ristrutturazioni resta confermato fino al 31 dicembre 2024 con la detrazione IRPEF del 50% su un tetto di spesa di 96.000 € per unità immobiliare. La detrazione si applica a interventi di manutenzione straordinaria, restauro, risanamento conservativo e ristrutturazione edilizia, ed è fruibile in dieci quote annuali di pari importo.

Ecobonus e Sismabonus

L’Ecobonus consente detrazioni tra il 50% e il 65% per interventi di riqualificazione energetica: sostituzione della caldaia con modelli a condensazione o a pompa di calore, installazione di pannelli solari termici, coibentazione dell’involucro, sostituzione di infissi. Il Sismabonus copre invece interventi di adeguamento antisismico con aliquote che variano dal 50% all’85% in funzione della riduzione di classe di rischio ottenuta.

Bonus Mobili, Bonus Verde e Bonus Barriere

Ai bonus principali si affiancano agevolazioni minori ma spesso molto utili:

• Bonus Mobili al 50% su un tetto di 8.000 € nel 2023, collegato a una ristrutturazione edilizia già avviata;
• Bonus Verde al 36% su un tetto di 5.000 € per sistemazione a verde di terrazzi, giardini e aree private;
• Bonus Barriere Architettoniche al 75% per interventi di abbattimento barriere fino al 31 dicembre 2025;
• Bonus Idrico per la sostituzione di sanitari e rubinetterie ad alta efficienza idrica.

APE e direttiva UE «Case Green»: un nuovo criterio di scelta

Nel 2023 entra prepotentemente nel dibattito l’Attestato di Prestazione Energetica (APE), il documento obbligatorio in fase di compravendita e locazione che classifica l’immobile in una scala che va dalla classe G (molto inefficiente) alla classe A4 (massima efficienza). La classe energetica non è più soltanto un’informazione tecnica, ma un vero e proprio asset patrimoniale che può far variare il prezzo di vendita anche del 20-30% tra un immobile di classe G e uno di classe A.

Come l’APE influenza il valore dell’immobile

Un immobile in classe G, con un consumo di energia primaria superiore a 175 kWh/mq anno, comporta bollette elevate e un rischio crescente di svalutazione; al contrario, un’abitazione in classe A4, con consumi inferiori a 28 kWh/mq anno, garantisce spese ridotte, maggiore comfort e un valore di mercato più stabile nel tempo. Chi valuta l’acquisto deve quindi considerare l’APE non come un semplice allegato burocratico, ma come un indicatore economico di primaria importanza, che incide direttamente su come risparmiare in bolletta nel medio-lungo periodo.

La direttiva UE «Case Green» e le scadenze

La proposta di direttiva europea EPBD, nota come «Case Green», prevede che tutti gli edifici residenziali dell’Unione Europea raggiungano almeno la classe energetica E entro il 2030 e la classe D entro il 2033, con l’obiettivo di emissioni zero al 2050. Questo scenario normativo rafforza la convenienza della ristrutturazione energetica: chi oggi possiede un immobile in classe F o G ha davanti una finestra temporale relativamente breve per adeguarsi, pena il rischio di non poter più vendere o affittare liberamente la propria abitazione.

In questa prospettiva, la ristrutturazione profonda con salto di almeno due classi energetiche, sostenuta da Ecobonus, Bonus Ristrutturazioni e conto termico, diventa probabilmente la scelta più razionale per la maggior parte dei proprietari italiani. Acquistare un immobile nuovo in classe A, invece, resta l’opzione più indicata per chi parte da zero, dispone di un capitale solido e vuole evitare del tutto la gestione di un cantiere di ristrutturazione.