Come funziona la Polizza Diritto di Superficie per impianti di Energie Rinnovabili

Come tutelarsi

Avviare una collaborazione che coinvolga soggetti che hanno esigenze di questo tipo è la soluzione, ma è evidente che un accordo verbale o una stretta di mano non possono essere sufficienti per ufficializzare il tutto : un regolare contratto è d’obbligo per portare a termine l’affare. Per tutelarsi, è ideale stipulare una polizza assicurativa per il diritto di superficie, che serve proprio a proteggersi dai rischi che sono correlati agli investimenti sostenuti con la cessione dei diritti di superficie.

La cornice giuridica di riferimento è l’articolo 952 del Codice civile, che disciplina il diritto di superficie distinguendo tra la concessione del diritto di fare e mantenere al di sopra del suolo una costruzione a favore di un terzo e l’alienazione della costruzione già esistente separatamente dalla proprietà del suolo. Nel contesto delle rinnovabili, questo strumento permette al superficiario di diventare proprietario dell’impianto fotovoltaico senza acquisire il terreno sottostante, mentre il concedente resta titolare del fondo. La separazione tra suolo e impianto è la chiave che rende economicamente sostenibile l’operazione per entrambe le parti.

A chi rivolgersi

Per stipulare una polizza di questo tipo ci si può rivolgere a compagnie assicurative specializzate che mettono a disposizione della propria clientela un vasto assortimento di prodotti studiati per le esigenze più diverse. Tutte le polizze sono state sviluppate per andare incontro alle necessità di chi è coinvolto in trasferimenti di immobili che sono oggetto di donazione o di altre modalità di pianificazione del patrimonio.

Compagnie vigilate da IVASS

È fondamentale verificare che la compagnia sia autorizzata all’esercizio dell’attività assicurativa in Italia e inserita nell’albo tenuto da IVASS, l’Istituto per la Vigilanza sulle Assicurazioni. La consultazione dell’albo è gratuita e permette di confermare la solidità della controparte prima di firmare qualsiasi documento. Rivolgersi a un broker indipendente o a un consulente assicurativo iscritto al Registro Unico degli Intermediari (RUI) aiuta inoltre a confrontare più preventivi e a negoziare clausole specifiche sugli impianti di produzione da fonte rinnovabile.

Documentazione necessaria

Per ottenere una quotazione precisa, la compagnia richiede normalmente :

• atto notarile di costituzione del diritto di superficie con trascrizione alla Conservatoria ;
• planimetria catastale del fondo e relazione tecnica dell’impianto ;
• potenza nominale in kWp e tipologia di moduli installati ;
• valore di ricostruzione a nuovo dell’impianto ;
• documentazione di connessione alla rete rilasciata dal distributore.

Diritto di superficie : ecco di che cosa si tratta

Fare riferimento a una cessione di diritto di superficie vuol dire, in un certo senso, staccare dall’insieme una parte della proprietà. Per esempio, si può avere diritto a operare unicamente su una porzione di suolo e non sulla proprietà rimanente, oppure concedere il diritto per costruire su un terrazzo o su un tetto, a condizione che la parte rimanente dell’edificio non venga toccata. In molti casi la cessione del diritto di superficie viene chiamata in causa quando si tratta di installare un impianto fotovoltaico : per esempio si possiede una casa con un terreno in cui potrebbe essere collocato un sistema fotovoltaico, ma non si ha intenzione di affrontare la gestione e le spese di installazione. In una situazione del genere si può prendere in esame l’idea di cedere a un altro soggetto una porzione della superficie di cui si è proprietari, in modo da avere un ricavo da aree non produttive.

Durata tipica del contratto

La durata del diritto di superficie per impianti fotovoltaici si attesta abitualmente tra i 20 e i 30 anni, intervallo che corrisponde alla vita utile garantita dai produttori di moduli e inverter e al periodo nel quale gli operatori possono ammortizzare l’investimento. Alla scadenza, il contratto può prevedere tre scenari : il rinnovo automatico alle condizioni aggiornate, la rimozione dell’impianto con ripristino dello stato originario del fondo, oppure il trasferimento gratuito dell’impianto al proprietario del suolo. La scelta dello scenario di chiusura va definita con chiarezza in sede di stipula per evitare contenziosi al termine del rapporto.

Terreni agricoli e aree industriali

Il fotovoltaico a terra trova larga applicazione su terreni agricoli marginali, a bassa produttività o non più coltivati, dove una rendita fondiaria stabile risulta più vantaggiosa dei proventi agricoli tradizionali. Accanto a questa categoria, la cessione del diritto di superficie è molto diffusa su aree industriali dismesse, tettoie di capannoni, parcheggi e lastrici solari di centri logistici : superfici già impermeabilizzate, dotate di allacciamenti alla rete e quindi particolarmente appetibili per gli sviluppatori. In entrambi i casi il proprietario trasforma un bene sottoutilizzato in un flusso di cassa regolare, senza dover sostenere l’investimento iniziale.

I proventi a chi sono destinati ?

Per il caso di un impianto fotovoltaico, le spese relative all’installazione e alla gestione dell’impianto stesso spettano alla società che compra la parte di terreno o il tetto, che si deve occupare anche di tutta la trafila burocratica. L’energia che verrà prodotta, poi, potrà essere venduta, sia a soggetti della zona che alla rete di produzione elettrica nazionale : in linea di massima la prima opzione risulta più conveniente rispetto alla seconda. Ovviamente, nel caso di un impianto di grandi dimensioni, nulla vieta di vendere al tempo stesso alle due parti, per poi trattenere i relativi guadagni.

Chi cede la superficie

I benefici che riguardano il soggetto che cede la superficie sono correlati alle modalità di pagamento della cessione stessa. Per esempio, egli potrebbe avere accesso gratuito alla corrente elettrica che viene prodotta. Qualora tale soluzione risulti troppo impegnativa, anche dal punto di vista del calcolo dei consumi, quello a cui si può pensare è un canone mensile fisso, come una specie di affitto che viene pagato dal soggetto che compra il diritto di superficie al soggetto che ha ceduto la proprietà. Un’altra ipotesi è quella di un pagamento iniziale unico. In caso di eredità, sottoscrivere una polizza per il diritto di superficie consente di continuare a mantenere i propri diritti per evitare che una donazione porti a una riduzione della proprietà per effetto di una richiesta di restituzione da parte degli eredi.

Le garanzie della polizza

Accanto alla tutela del diritto reale, nella prassi si affiancano coperture assicurative dedicate all’impianto fisico e alla responsabilità civile connessa al suo funzionamento. Il pacchetto tipico combina una formula all risks sui beni con una garanzia RC terzi, ed è pensato per neutralizzare sia i danni materiali sia le richieste di risarcimento provenienti da soggetti esterni al rapporto contrattuale.

Polizza all risks sull’impianto

La formula all risks, o «tutti i rischi», copre ogni evento dannoso che colpisca l’impianto fotovoltaico salvo le esclusioni espressamente elencate in polizza. Questa impostazione inverte il meccanismo delle polizze a rischi nominati : non è l’assicurato a dover dimostrare che il sinistro rientra tra quelli previsti, ma la compagnia a dover provare che l’evento ricade in un’esclusione. Tipicamente restano fuori dalla garanzia i danni da usura, i difetti di progettazione preesistenti, gli eventi bellici e nucleari e il mancato guadagno oltre il sotto-limite di indennizzo.

Grandine, fulmini ed eventi atmosferici

Gli impianti esposti all’aperto sono particolarmente vulnerabili a grandinate di forte intensità, fulminazioni dirette e indirette, vento forte e accumuli di neve. Una polizza adeguata deve includere senza franchigie aggressive :

• rottura e microfratture dei moduli causate da grandine ;
• danni da fulmine e sovratensioni indotte su inverter e quadri elettrici ;
• eventi sociopolitici, atti vandalici e furto dei pannelli ;
• incendio, esplosione e cortocircuito interno ;
• perdita di produzione a seguito di sinistro indennizzabile.

Responsabilità civile verso terzi

La garanzia RC terzi tutela il proprietario dell’impianto per i danni materiali e corporali causati a persone estranee, comprese quelle che si trovino occasionalmente sul fondo : un modulo che si stacca dal tetto, un principio d’incendio che si propaga all’immobile confinante, una scossa elettrica subita da un tecnico di manutenzione. I massimali consigliati partono da 2 milioni di euro per sinistro e salgono fino a 10 milioni per impianti di taglia industriale, con estensione alla RC inquinamento accidentale quando sono presenti trasformatori a olio o batterie di accumulo.

Premio annuo e variabili di costo

Il premio annuo di una polizza combinata all risks + RC terzi per un impianto fotovoltaico si colloca in genere tra lo 0,15 % e lo 0,45 % del valore assicurato, con oscillazioni legate alla zona di rischio, alla presenza di sistemi antifurto e antincendio, alla taglia e alla collocazione (tetto piano, falda, terra). Su un impianto da 200 000 € di valore, il premio lordo si aggira quindi tra 300 e 900 € all’anno.

Franchigie e scoperti

Oltre al premio, è decisivo leggere con attenzione le franchigie fisse, gli scoperti percentuali e i sotto-limiti per ciascuna garanzia. Un premio apparentemente basso può nascondere una franchigia elevata sul rischio grandine o uno scoperto del 10 % sul danno indiretto da mancata produzione, con il rischio di vanificare l’indennizzo in caso di sinistro di media entità.

DIP e set informativo

Prima della firma, la compagnia è tenuta a consegnare il Documento Informativo Precontrattuale (DIP) e il DIP aggiuntivo previsti dal Regolamento IVASS n. 41/2018, insieme alle condizioni di assicurazione. È l’occasione per confrontare in modo omogeneo più offerte, chiarire i limiti territoriali della copertura e valutare l’opportunità di estendere la garanzia a eventi catastrofali come terremoto e alluvione, non sempre inclusi nella formula base.