Creare una rendita stabile e vantaggiosa dal proprio terreno rispettando l'ambiente e contribuendo alla transizione energetica

Introduzione

Il settore agricolo affronta difficoltà economiche significative. Tra rincari del gasolio, aumento dei costi dei fertilizzanti, bollette di luce e gas triplicate e margini operativi sempre più compressi, moltissime aziende agricole italiane faticano a chiudere i bilanci in positivo. Una soluzione innovativa consiste nell'affittare terreni per l'installazione di un impianto fotovoltaico, combinando sostenibilità ambientale e redditività finanziaria.

L'articolo illustra come i proprietari terrieri possano generare un reddito stabile affittando terreni agricoli o industriali per installazioni fotovoltaiche, contribuendo al contempo alla transizione energetica. Si tratta di una formula che, se strutturata correttamente, permette di mantenere la proprietà del fondo, garantirsi un canone certo per decenni e partecipare al raggiungimento degli obiettivi climatici europei fissati dal pacchetto "Fit for 55" e dal PNIEC italiano.

Requisiti dei terreni

Non tutti i terreni risultano idonei per questa tipologia di installazione. I pannelli solari richiedono terreni pianeggianti o con pendenza dolce, senza vincoli ambientali, vicini a infrastrutture elettriche. Le aree più adatte presentano caratteristiche specifiche:

• superfici pianeggianti o collinari con pendenza ridotta;
• assenza di vincoli ambientali;
• vicinanza a infrastrutture elettriche (linee e cabine);
• estensione territoriale significativa.

Estensioni minime richieste

Gli standard di mercato prevedono requisiti minimi di superficie precisi, pensati per garantire la redditività dell'impianto e coprire i costi di allaccio alla rete:

• 2 ettari (20.000 mq) per terreni industriali, artigianali ed ex cave;
• 5 ettari (50.000 mq) per terreni agricoli tradizionali;
• 20 ettari (200.000 mq) per terreni agricoli destinati all'agrovoltaico.

Vincoli paesaggistici e catastali

Prima di firmare qualsiasi preliminare è indispensabile verificare la visura catastale aggiornata, la destinazione urbanistica del fondo nel PRG comunale e l'eventuale presenza di vincoli paesaggistici, idrogeologici, archeologici o appartenenti alla Rete Natura 2000 (SIC, ZPS, ZSC). Un terreno che ricade in zona soggetta a tutela ai sensi del Codice dei Beni Culturali e del Paesaggio difficilmente otterrà l'autorizzazione unica regionale necessaria per l'installazione di un grande impianto fotovoltaico a terra. Conviene quindi richiedere per tempo un'indagine preliminare a un tecnico abilitato, così da sapere in anticipo se l'investimento è concretamente realizzabile.

L'agrivoltaico come soluzione innovativa

L'agrovoltaico — più noto come agrivoltaico — rappresenta un'integrazione tra produzione agricola e generazione di energia da fonti rinnovabili. Le soluzioni agrovoltaiche integrano la produzione agricola con la generazione di energia rinnovabile attraverso moduli solari elevati e distanziati. Questa metodologia utilizza infrastrutture rialzate e opportunamente distanziate, permettendo lo sfruttamento agricolo del terreno sottostante.

Il decreto MASE sull'agrivoltaico innovativo ha fissato alcuni requisiti minimi: i moduli devono essere sollevati da terra per consentire il passaggio di macchine agricole, la superficie occupata dalle strutture non deve impedire la coltivazione di almeno il 70% del fondo e deve essere installato un sistema di monitoraggio che dimostri la continuità delle attività agricole. In cambio, i produttori accedono a incentivi dedicati e a bandi PNRR specifici.

Coltivazioni compatibili

Le colture più adatte sotto i pannelli sono quelle a ombra parziale: ortaggi a foglia, piccoli frutti, erbe officinali, foraggere e vigneti specializzati. L'ombreggiamento controllato riduce lo stress idrico nelle estati sempre più calde e può aumentare la resa di alcune coltivazioni biologiche, soprattutto nelle regioni del Sud Italia dove l'irraggiamento estivo è spesso eccessivo.

Compatibilità con la PAC

Un aspetto spesso sottovalutato riguarda la Politica Agricola Comune (PAC). Finché il fondo mantiene la qualifica di "superficie agricola utilizzata" (SAU) e l'attività produttiva resta prevalente, il proprietario può continuare a percepire i pagamenti diretti del primo pilastro e gli aiuti agro-climatico-ambientali del secondo pilastro. L'agrivoltaico ben progettato, a differenza del fotovoltaico a terra puro, permette quindi di cumulare canone di affitto e contributi comunitari, moltiplicando i flussi di reddito sullo stesso ettaro.

Contratto di affitto: il diritto di superficie

Il "diritto di superficie" regola l'affitto del terreno e rappresenta lo strumento giuridico più utilizzato per i parchi fotovoltaici ed eolici. I contratti di affitto del terreno hanno tipicamente una durata di 30 anni con estensioni opzionali di 10 anni. Le installazioni solari forniscono canoni annuali di affitto significativamente più elevati rispetto alle alternative tradizionali.

In sintesi, un contratto tipo prevede:

• durata di 30 anni con opzione di ulteriori 10 anni (formula 5+5);
• canone annuale significativamente più elevato rispetto ad altre soluzioni di affitto;
• ripristino del terreno a fine concessione a carico dell'operatore;
• benefici ambientali e partecipazione alla transizione energetica.

Leasing agricolo e alternative contrattuali

Accanto al diritto di superficie esistono altre forme contrattuali: l'affitto di fondo rustico disciplinato dalla legge 203/1982, il leasing agricolo — particolarmente utile quando il proprietario vuole partecipare direttamente all'investimento sull'impianto — e la costituzione di società miste con gli operatori, in cui il terreno viene conferito come apporto e il proprietario percepisce dividendi proporzionali alla produzione. Ogni formula ha implicazioni fiscali diverse e va valutata con il proprio commercialista agricolo.

IVA agricola e trattamento fiscale

I canoni percepiti dal diritto di superficie sono in genere assoggettati a IVA ordinaria e concorrono alla formazione del reddito. Gli imprenditori agricoli in regime speciale IVA devono verificare se il canone rientra nelle attività connesse ex articolo 2135 del Codice Civile: in caso affermativo, possono continuare ad applicare il regime forfettario agricolo e mantenere l'aliquota agevolata sui prodotti della terra. La pianificazione fiscale è quindi parte integrante della valutazione di convenienza, al pari del canone nominale.

Conclusioni

Affittare il proprio terreno per un parco fotovoltaico, eolico o agrivoltaico è oggi una delle poche strategie che permette al proprietario di ottenere un reddito stabile, indicizzato e prevedibile per oltre tre decenni, senza rinunciare alla titolarità del fondo e contribuendo in modo tangibile alla decarbonizzazione del sistema energetico italiano. Rispetto alle tradizionali conduzioni agricole, esposte alle oscillazioni dei prezzi delle materie prime e alle avversità climatiche, il canone da impianto di energia verde e rinnovabile rappresenta una base sicura su cui costruire il futuro dell'azienda agricola.

S.EN.S. srl gestisce parchi fotovoltaici da oltre 10 anni, aiutando i proprietari terrieri a monetizzare la propria proprietà. Prima di aderire a qualsiasi proposta, è sempre consigliabile farsi assistere da un tecnico di fiducia e da un legale esperto in diritto agrario e ambientale, così da firmare un contratto realmente equilibrato e in linea con la normativa più recente.