ESG: investimenti immobiliari sostenibili

Habitech: chi è e cosa offre

Con oltre 15 anni di esperienza, Habitech ha assunto un ruolo guida nella promozione e nel coordinamento di processi di innovazione e valorizzazione di patrimoni immobiliari durante l’intero arco di vita. Habitech ha accompagnato le aziende con servizi di consulenza altamente targettizzati e specializzati per la costruzione, il rinnovo e la gestione di patrimoni immobiliari e delle infrastrutture tecnologiche abilitanti.

Il bisogno di offrire una gamma di servizi sempre più aggiornati e innovativi ha portato Habitech a sviluppare il nuovo servizio di ESG ANALYSIS. Questa attività di consulenza va incontro alle tendenze ed alla trasformazione del mercato attraverso l’analisi Environmental, Social and Governance che unisce tutta l’esperienza ed il know how tecnico maturato alle nuove strategie di responsabilità sociale d’impresa e di gestione sostenibile, con l’obiettivo di dare al cliente una valutazione quantitativa e qualitativa dei suoi investimenti immobiliari attraverso un Rating ESG.

La macro area Environmental si riferisce a strategie per migliorare la gestione energetica ed idrica, l’utilizzo dei materiali, lo stoccaggio dei rifiuti, il monitoraggio dei consumi e la riduzione delle emissioni.

Per la macro area Social l’attenzione si sposta sulla capacità di unire la gestione del portafoglio immobiliare a politiche e attività concrete che favoriscano l’interazione e l’inclusione della comunità e dei lavoratori.

Vengono quindi analizzate strategie e politiche in materia di sicurezza, salute e benessere, comunicazione e coinvolgimento di chi vive e frequenta gli immobili. Infine per la macro area Governance viene valorizzato l’impegno etico e responsabile da parte delle organizzazioni proprietarie.

Come funziona l’analisi di Habitech

Vengono quindi portate alla luce le scelte strategiche del management orientate ad una gestione trasparente e proattiva tramite l’uso di sistemi di rendicontazione, politiche e sottoscrizioni di programmi relativi alla sostenibilità.

I criteri che compongono la nostra analisi si dividono nelle tre macro aree e provengono da un’accurata ricerca di:

• Normative - dalle normative nazionali ai nuovi regolamenti Europei, come il Regolamento Europeo 2020/852, meglio conosciuto come “Regolamento sulla Tassonomia”, che definisce i criteri tecnici per identificare le attività ecosostenibili anche nel settore dell’Edilizia e del Real Estate;
• Framework - framework internazionali come le certificazioni di sostenibilità LEED, BREEAM, WELL, GRESB;
• Standard e sistemi di rendicontazione per la Corporate Responsability - standard del Global Reporting Initiative (GRI) e dal Sustainability Accounting Standards Board (SASB), la norma ISO 26000;
• Linee guida d’investimento - guide pratiche per gli investimenti del PRI.

A garanzia dei nostri intenti e della serietà che da sempre ci ha contraddistinto da dicembre 2021 Habitech è firmataria dei Principi per l’Investimento Responsabile, l’iniziativa delle Nazioni Unite (UN PRI), nata con l’obiettivo di favorire la diffusione di un approccio di investimento sostenibile e responsabile. Attraverso l’adesione ai sei principi PRI, Habitech rinnova il proprio impegno nella diffusione di servizi incentrati sulla sostenibilità per le società d’investimento che scelgono di ridurre i propri impatti e generare maggiore valore sociale territorio in cui operano.

Il prossimo approfondimento sarà focalizzato sulla parte E – Environmental, la macro area stratega nella gestione energetica ed idrica, l’utilizzo dei materiali, lo stoccaggio dei rifiuti, il monitoraggio dei consumi e la riduzione delle emissioni.

Il quadro normativo europeo sull’ESG immobiliare

Il settore immobiliare è responsabile di circa il 40% dei consumi energetici finali e del 36% delle emissioni di CO₂ legate all’energia nell’Unione Europea. Per questo motivo, negli ultimi anni, l’UE ha costruito un corpus normativo articolato che ridisegna in profondità le regole del gioco per investitori, gestori e sviluppatori immobiliari. Comprendere questo quadro è il primo passo per orientare qualsiasi strategia ESG credibile.

La direttiva EPBD 2024 “Case Green”

La direttiva EPBD 2024/1275 (Energy Performance of Buildings Directive), nota anche come direttiva “Case Green”, è entrata in vigore nel maggio 2024 e impone agli Stati membri obiettivi vincolanti di riduzione dei consumi energetici del patrimonio edilizio. Per il residenziale, il consumo medio di energia primaria dovrà diminuire del 16% entro il 2030 e del 20-22% entro il 2035. Per gli edifici non residenziali, il 16% del parco peggiore dovrà essere ristrutturato entro il 2030 e il 26% entro il 2033.

Dal 2030 tutti i nuovi edifici privati dovranno essere a emissioni zero (ZEB – Zero Emission Buildings), mentre per gli edifici pubblici il vincolo scatta già dal 2028. L’installazione di impianto fotovoltaico sui nuovi edifici non residenziali sarà progressivamente obbligatoria, e gli Stati membri dovranno eliminare gli incentivi alle caldaie alimentate esclusivamente da combustibili fossili entro il 2025.

Il Regolamento Tassonomia UE 852/2020

Il Regolamento (UE) 2020/852, meglio noto come Tassonomia Verde, costituisce il dizionario comune europeo della sostenibilità. Per il Real Estate, un investimento è considerato tassonomicamente allineato se contribuisce sostanzialmente ad almeno uno dei sei obiettivi ambientali (mitigazione dei cambiamenti climatici, adattamento, acqua, economia circolare, inquinamento, biodiversità) rispettando il principio del Do No Significant Harm (DNSH) e le garanzie sociali minime, con un ruolo centrale delle fonti rinnovabili nel mix energetico degli edifici allineati.

In pratica, un edificio nuovo è allineato se il suo fabbisogno di energia primaria è inferiore almeno del 10% rispetto alla soglia NZEB nazionale. Per gli edifici esistenti costruiti prima del 31 dicembre 2020, occorre una classe energetica A oppure appartenere al 15% più performante del parco nazionale o regionale. Le ristrutturazioni rilevanti devono ridurre la domanda di energia primaria di almeno il 30%.

Il regolamento SFDR sulla trasparenza

Il Sustainable Finance Disclosure Regulation (SFDR – Regolamento UE 2019/2088) impone ai gestori di fondi immobiliari obblighi stringenti di disclosure sugli impatti di sostenibilità. Classifica i prodotti finanziari in tre categorie: articolo 6 (nessuna caratteristica ESG specifica), articolo 8 (“light green”, promuove caratteristiche ambientali o sociali) e articolo 9 (“dark green”, persegue un obiettivo di investimento sostenibile).

Per un fondo immobiliare, qualificarsi come articolo 8 o 9 è diventato un requisito di mercato quasi imprescindibile: gli investitori istituzionali (fondi pensione, assicurazioni, casse previdenziali) privilegiano ormai sistematicamente i veicoli allineati a questi standard, al punto che un prodotto “articolo 6” rischia una significativa penalizzazione nella raccolta.

Le certificazioni di sostenibilità per il Real Estate

Le certificazioni volontarie rappresentano lo strumento principale attraverso cui il mercato immobiliare rende verificabile e comparabile la sostenibilità di un singolo asset o di un intero portafoglio. Ne esistono decine, ma alcune si sono imposte come riferimento globale.

LEED e BREEAM: i due standard globali

La certificazione LEED (Leadership in Energy and Environmental Design), sviluppata dal U.S. Green Building Council, è il sistema di rating più diffuso al mondo, con oltre 195.000 progetti certificati in più di 185 Paesi. Attribuisce punteggi da Certified (40-49 punti) a Platinum (80+ punti) valutando localizzazione, efficienza idrica, energia, materiali, qualità ambientale interna e innovazione.

La certificazione BREEAM (Building Research Establishment Environmental Assessment Method), di origine britannica, è lo standard dominante in Europa con oltre 2,3 milioni di edifici registrati. Utilizza una scala da Pass a Outstanding e integra criteri di resilienza climatica e circolarità dei materiali particolarmente stringenti.

CasaClima, WELL e gli altri protocolli

In Italia, il protocollo CasaClima dell’Agenzia per l’Energia Alto Adige è la certificazione nazionale di riferimento per l’edilizia ad alte prestazioni energetiche. Le classi vanno da CasaClima C (fabbisogno termico fino a 50 kWh/m²a) a CasaClima Gold (fabbisogno inferiore a 10 kWh/m²a, la cosiddetta “casa da un litro”, in riferimento al consumo equivalente di un litro di gasolio per metro quadro all’anno).

Accanto a questi, la certificazione WELL Building Standard sposta il focus sulla salute e il benessere degli occupanti (aria, acqua, alimentazione, luce, movimento, comfort termico, suono, materiali, mente, comunità), mentre il protocollo NZEB (Nearly Zero Energy Building) definisce il requisito minimo europeo per gli edifici di nuova costruzione dal 2021.

GRESB: il benchmark per i portafogli

Il GRESB (Global Real Estate Sustainability Benchmark) è il principale strumento di valutazione ESG a livello di portafoglio e di fondo immobiliare. Raccoglie ogni anno i dati di oltre 2.200 partecipanti che rappresentano un patrimonio gestito superiore a 7.000 miliardi di euro, assegnando un punteggio da 1 a 5 stelle e classifiche di peer group. Per gli investitori istituzionali globali, un rating GRESB elevato è ormai una condizione pressoché necessaria per l’allocazione di capitale su un nuovo fondo.

Il valore economico della sostenibilità immobiliare

L’adozione di strategie ESG non è soltanto una risposta a obblighi normativi o a sensibilità etiche: è ormai un driver misurabile di performance finanziaria. Diversi studi accademici e di mercato convergono su stime consistenti dei benefici economici derivanti dall’allineamento ESG di un asset o di un portafoglio.

Il green premium: canoni e valori più alti

Le ricerche più recenti documentano un premium di valore tra il 5% e il 15% per gli edifici certificati LEED o BREEAM rispetto ad asset comparabili non certificati. Lo studio MSCI “Real Estate Market Size” del 2024 stima un differenziale medio del 7% sul valore di mercato e del 6% sui canoni di locazione per gli uffici certificati nei principali mercati europei. In Italia, la ricerca Scenari Immobiliari 2024 rileva un premio medio del 10% sugli affitti degli uffici in classe A rispetto a quelli in classe D o E.

Il premio deriva da più fattori convergenti: minori costi operativi (OpEx) grazie all’efficienza energetica, maggiore attrattività per conduttori corporate con obiettivi ESG propri, tassi di sfitto più bassi, periodi di locazione più lunghi e un cap rate in compressione che si traduce in un valore capitale superiore.

Il rischio stranded asset

Il rovescio della medaglia è il fenomeno degli stranded asset: edifici che, a causa della mancata conformità ai nuovi standard energetici e ambientali, rischiano di diventare obsoleti, difficilmente vendibili e soggetti a svalutazioni significative ancor prima della fine del loro ciclo di vita tecnico. La direttiva EPBD 2024 accelera questo processo, rendendo illegale o fortemente penalizzata la locazione e la compravendita degli immobili con le peggiori prestazioni energetiche.

Le stime di Savills e CBRE indicano che, senza interventi di riqualificazione, fino al 75% del patrimonio uffici europeo potrebbe risultare non conforme ai target EPBD entro il 2030, con svalutazioni potenziali tra il 15% e il 40% sul valore di mercato. Per un investitore, la mappatura del rischio stranded è diventata una componente essenziale della due diligence, al pari dell’analisi finanziaria tradizionale.

L’accesso al credito e ai capitali

Un rating ESG solido si traduce in condizioni di finanziamento più favorevoli. I green loan e i sustainability-linked loan offrono spread inferiori di 10-25 punti base rispetto ai finanziamenti ordinari, subordinati al raggiungimento di KPI ambientali predefiniti (riduzione dei consumi, rating energetico, certificazioni, quota di energia verde e rinnovabile consumata). Inoltre, molte banche stanno introducendo requisiti di ammissibilità ESG per l’erogazione del credito immobiliare, in linea con la revisione dei requisiti patrimoniali di Basilea IV.