Inquilino Moroso: cosa fare in caso di distacco utenze?

Inquilino moroso distacco utenze: come si verifica questa situazione?

Può capitare di trovarsi nella situazione di affittare il proprio immobile ad un inquilino che non provvede ai normali pagamenti. In questo caso si può procedere alla procedura di sfratto per l’inquilino moroso.

La fattispecie rappresenta una richiesta formale con la quale il padrone di casa richiede, attraverso un legale che lo rappresenti, al Giudice del Tribunale Ordinario Civile l’attuazione di un provvedimento con la quale si definisca risolto il contratto di locazione e che quindi si proceda allo sfratto dell’inquilino moroso.

Qual è l’errore comune durante la procedura di sfratto dell’inquilino moroso?

Molte volte si pensa di essere totalmente dalla parte della ragione per questo si iniziano ad attuare procedure che possono danneggiare la permanenza del soggetto all’interno dell’abitazione.

Questo si verifica soprattutto a causa dei tempi abbastanza lunghi per l’attuazione del procedimento di sfratto. I tempi sono di circa 3 mesi distribuiti secondo questa modalità:

• 1 mese, ovvero il tempo che deve decorrere per la richiesta di una prima udienza con il Giudice;
• tra i 2 e i 3 mesi per richiedere l’effettivo sfratto anche da parte dell’Ufficiale Giudiziario.

Il distacco utenze inquilino moroso: una procedura da fare con cautela

La tentazione più grande per il padrone di casa è quella di provvedere al distacco utenze per l’inquilino moroso. In questo modo si cerca di creare una situazione di disagio per l’inquilino. Ma è legale?

La Cassazione si è pronunciata in merito e ha dichiarato che qualunque padrone di casa che proceda al distacco utenze inquilino moroso commette un reato che prende il nome di “esercizio arbitrario delle proprie ragioni”. Tale fattispecie rappresenta un delitto. Infatti, pur avendo la possibilità di ricorrere ad un giudice, si decide di esercitare violenza (il distacco delle utenze viene visto come tale) o si minaccia di procedere ad un determinato comportamento.

Il rischio è quindi quello di incorrere in un procedimento penale. In questo caso il padrone può incorrere in una querela da parte dell’inquilino e costretto a pagare anche una multa che può raggiungere la cifra di 516 euro. Non crediamo sia conveniente!

Quando il distacco utenze inquilino moroso da parte del fornitore di energia è illegale?

Abbiamo parlato finora di inquilino moroso e distacco utenze, ma ci sono altri casi in cui la disattivazione dell’energia risulta essere illegale. Parliamo del caso in cui il distacco avvenga da parte di un fornitore. Nel caso in cui un utente non provveda al pagamento dell’energia come stabilito nel contratto di fornitura per un periodo prolungato il gestore può provvedere a staccare la fornitura.

L’Autorità di Regolazione per Energia Reti e Ambiente (ARERA) ha disposto, però che risulta illegittimo il procedimento del distacco utenze inquilino moroso nel caso in cui non avvenga una comunicazione da parte del fornitore con un normale preavviso.

Per questo il distacco della fornitura di energia sarà legittimo solo se decorrono 20 giorni dalla ricezione della lettera di messa in mora e da lì si può procedere all’invio della comunicazione per ottenere la chiusura della fornitura di energia.

Per approfondire le conseguenze del mancato pagamento, è possibile consultare la guida sulla bolletta non pagata e l’articolo sul distacco energia.

Chi paga in caso di morosità? La responsabilità del titolare del contratto

Una delle domande più frequenti che i proprietari si pongono riguarda la responsabilità del pagamento delle bollette insolute. La regola cardine è semplice: paga chi ha firmato il contratto di fornitura. Il fornitore di energia elettrica o gas si rivolgerà esclusivamente al soggetto intestatario dell’utenza, indipendentemente dal fatto che l’immobile sia abitato da un inquilino o dal proprietario stesso.

Quando l’utenza è intestata all’inquilino

Nel caso in cui il contratto di luce o gas sia stato volturato a nome dell’inquilino, è quest’ultimo a rispondere personalmente delle bollette non pagate. Il proprietario dell’immobile non può essere chiamato a saldare il debito dal fornitore, ma deve comunque vigilare sulla posizione del conduttore, specialmente al termine del contratto di locazione, per evitare che un distacco per morosità comprometta la rimessa in servizio dell’utenza al nuovo inquilino.

Quando l’utenza è intestata al proprietario

Molti contratti di locazione breve o di immobili arredati mantengono le utenze a nome del locatore, con il rimborso mensile a carico dell’inquilino. In questo scenario è il proprietario a essere l’unico responsabile di fronte al fornitore: in caso di mancato rimborso da parte del conduttore, dovrà comunque saldare le bollette e poi recuperare il dovuto come credito civile, attraverso una procedura autonoma.

Come tutelarsi: gli strumenti legali a disposizione del proprietario

Di fronte a un inquilino che accumula bollette o canoni non pagati, il proprietario ha a disposizione un ventaglio di strumenti legali. Agire nel rispetto delle forme previste dalla legge è l’unico modo per recuperare il credito senza rischiare di trasformarsi, a propria volta, in parte accusata.

La lettera di diffida

Il primo passo, quasi sempre, è l’invio di una lettera di diffida ad adempiere. Si tratta di una comunicazione formale, inviata tramite raccomandata con ricevuta di ritorno o posta elettronica certificata (PEC), in cui si intima all’inquilino di saldare quanto dovuto entro un termine preciso (in genere 15 giorni). La diffida interrompe la prescrizione e documenta la volontà del creditore di recuperare il credito, elemento decisivo nelle fasi successive del contenzioso.

Il decreto ingiuntivo

Se la diffida non sortisce effetto, il proprietario può chiedere al tribunale un decreto ingiuntivo, un provvedimento rapido con il quale il Giudice ordina al debitore di pagare entro 40 giorni. Il decreto è particolarmente utile per il recupero dei canoni arretrati e, se non viene opposto nei termini, diventa titolo esecutivo e consente di avviare il pignoramento dei beni del debitore.

Lo sfratto per morosità

Quando le rate non pagate superano una mensilità oltre i venti giorni dalla scadenza, il proprietario può avviare la procedura di sfratto per morosità, disciplinata dagli articoli 658 e seguenti del codice di procedura civile. L’azione viene promossa tramite un legale e, dopo la convalida in udienza, il Giudice fissa la data di rilascio forzoso dell’immobile, che sarà poi eseguita con l’intervento dell’Ufficiale Giudiziario.

Il ruolo dell’amministratore di condominio e le utenze comuni

Quando l’immobile si trova in un edificio condominiale, una parte delle utenze è spesso centralizzata: riscaldamento, acqua calda sanitaria, illuminazione delle scale, ascensore. In questi casi il titolare dei contratti è il condominio nella persona dell’amministratore, che si occupa di ripartire i costi tra i condomini attraverso i bilanci annuali.

Se l’inquilino non versa al proprietario le quote relative alle spese condominiali, il fornitore del servizio centralizzato continuerà a rivolgersi al proprietario dell’appartamento, che resta l’unico soggetto obbligato nei confronti del condominio. Il proprietario potrà poi agire verso l’inquilino con gli strumenti di recupero crediti descritti in precedenza.

Clausole contrattuali per prevenire la morosità sulle utenze

La prevenzione parte dal contratto di affitto. Un testo ben redatto riduce drasticamente le zone grigie e permette al proprietario di tutelarsi senza dover ricorrere al giudice per ogni controversia. Ecco le clausole più efficaci da inserire:

• obbligo esplicito di voltura delle utenze a nome dell’inquilino entro un termine definito (in genere 30 giorni dalla consegna delle chiavi);
• indicazione del deposito cauzionale, pari fino a tre mensilità, da cui trattenere eventuali bollette o canoni insoluti al termine del rapporto;
• previsione di una clausola risolutiva espressa che attribuisce al contratto efficacia terminativa automatica al superamento di un numero prefissato di mensilità non pagate;
• obbligo per l’inquilino di esibire le ricevute di pagamento delle utenze con cadenza periodica, così da intercettare per tempo eventuali ritardi;
• indicazione precisa delle modalità di ripartizione delle spese condominiali ordinarie e straordinarie, per evitare contestazioni future.

Affrontare la morosità di un inquilino richiede pazienza, rispetto delle procedure e, spesso, l’assistenza di un professionista. Evitare il fai da te, documentare ogni comunicazione e agire tempestivamente con gli strumenti legali corretti permette al proprietario di tutelare i propri interessi senza incorrere in sanzioni penali. Per qualsiasi dubbio è sempre opportuno rivolgersi a un avvocato e a un’associazione di categoria dei proprietari immobiliari.